Новости

 Рынок ипотечного кредитования в России постоянно растет. В настоящее время для многих граждан ипотечный кредит является единственным реальным способом приобретения собственного жилья. Вместе с тем, как показывает практика, приобретая жилье с использованием кредитных средств, оформляя ипотеку, далеко не все задумываются о том, в каком порядке подлежит снятию данное обременение предмета залога после исполнения обязательств, обеспеченных залогом.
Так, согласно ст. 352 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Таким образом, запись о прекращении ипотеки должна быть внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Таким образом, Законом об ипотеке установлен закрытый перечень оснований для прекращения регистрационной записи об ипотеке.
Вместе с тем, на практике зачастую возникают ситуации, когда прекратить регистрационную запись об ипотеке в установленном Законом об ипотеке внесудебном порядке не представляется возможным, как по объективным причинам (например, невозможность представления закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и др.), так и по причинам, обусловленным нежеланием одной из сторон осуществлять действия, направленные на прекращение записи об ипотеке в установленном законом порядке по различным причинам.
Для таких случаев законодатель предусмотрел судебный порядок, а именно, прекращение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Кроме того, Верховный суд РФ совместно с Высшим арбитражным судом РФ в п. 52 Постановления Пленумов № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что, в случае, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.
При этом в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (ипотека или иное обременение прекратились) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Ответчиком по такому иску будет являться сторона, уклоняющаяся от совершения данных действий во внесудебном порядке. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таком деле в качестве третьего лица.
Вместе с тем, несмотря на то, что законодателем и высшими судебными инстанциями четко установлен и способ защиты нарушенного права в подобных ситуациях и надлежащий ответчик по названной категории гражданско–правовых споров, на практике зачастую граждане и юридические лица обращаются в суд с требованиями «об аннулировании записи в ЕГРП, погашении записи в ЕГРП, обязании Управления Росреестра по Алтайскому краю аннулировать записи в ЕГРП и др.», что противоречит названным выше нормам действующего законодательства и разъяснениям высших судебных инстанций.
При этом, неправильный выбор способа защиты нарушенного права, предъявление требований к ненадлежащему ответчику (например, Управлению Росреестра по Алтайскому краю) может повлечь не только затягивание процесса достижения желаемого результата (прекращение ипотеки в установленном законом порядке), но и зачастую невозможность впоследствии исполнить судебное решение, что, в свою очередь, повлечет необходимость обращения с дополнительными исковыми требованиями в суд.

Е.С. Колтакова,
начальник отдела правового обеспечения
Управления Росреестра по Алтайскому краю